*Του Νάσου Γαβαλά,
διευθύνοντος συμβούλου της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων MINT, εκλεγμένου προέδρου του STAMA Greece
Το άρθρο φιλοξενήθηκε στην ηλεκτρονική έκδοση της Ναυτεμπορικής στην στήλη The N Society, και στην έντυπη έκδοση της εφημερίδας το Σάββατο 6/8/2022
ΕΝΑ ΘΕΜΑ συζήτησης που ακούς πια πολύ συχνά και στον δημόσιο διάλογο αλλά και στις μεταξύ μας συζητήσεις: «Τελικά, είναι ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα». Στην πραγματικότητα, όμως, ισχύει αυτό; Είναι όντως ακριβά τα ενοίκια στην Αθήνα;
ΕΝΑ ΤΥΧΑΙΟ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Κοιτώντας διάφορες αγγελίες επέλεξα μία τυχαία. Διαμέρισμα 60 τ.μ., ενός υπνοδωματίου, 3ου ορόφου σε πολυκατοικία του 1979 στον Νέο Κόσμο. Ζητείται μίσθωμα 650 ευρώ. Η πρώτη αυθόρμητη αντίδραση όλων μας θα είναι ότι προφανώς ο ιδιοκτήτης αυτού του ακινήτου έχει «ξεφύγει» ή «τόσα του λείπουν τον μήνα».
ΟΜΩΣ ΤΟ ΚΑΘΕ ΝΟΜΙΣΜΑ ΕΧΕΙ ΔΥΟ ΟΨΕΙΣ.
Αφού είδαμε την πρώτη εντύπωση των εν δυνάμει ενοικιαστών, ας εξετάσουμε και την άλλη άποψη. Αυτή του ιδιοκτήτη. Η αξία αυτού του ακινήτου θα ήταν τουλάχιστον 120.000 ευρώ εάν ο ιδιοκτήτης του αποφάσιζε να το πουλούσε και 130.000 ευρώ μαζί με τα γραφειοκρατικά. Αυτός που θα αγόραζε το διαμέρισμα ως επένδυση θα είχε μία μέση ετήσια απόδοση περίπου 5,7% μικτά. Αν συνυπολογίσουμε και τον ΕΝΦΙΑ, τον φόρο από μισθώσεις που ξεκινάει από 15% έως 45%, καθώς και τις δαπάνες πιθανών βλαβών, η επένδυση αυτή δεν θα ξεπερνούσε το 4% σε ετήσια βάση. Δεν θα προσθέσουμε καν τον πληθωρισμό, που -στην παρούσα φάση- θα εκμηδένιζε την αξία του ενοικίου, ούτε φυσικά θα συνυπολογίσουμε το ρίσκο που θα έπαιρνε σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν θα απέδιδε με συνέπεια το συμφωνηθέν μίσθωμα.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΙΚΑ, ΟΣΟΝ ΑΦΟΡΑ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ
Άρα, αν το δούμε από τη μεριά του ιδιοκτήτη, το ενοίκιο των 650 ευρώ που ζητάει (και θα το κλείσει τελικά στα 600 ευρώ) ακόμη κι αν είναι στη χαμηλότερη φορολογική κλίμακα του 15%, δεν του αποφέρει τόσα ώστε να θεωρείται μία καλή επένδυση. Η κοινή οικονομική γνώση και λογική λέει ότι όταν οι τιμές αγοράς των ακινήτων ανεβαίνουν, θα πρέπει, κατά έναν αναλογικό τρόπο, να ανεβαίνει και το μηνιαίο μίσθωμα. Φανταστείτε η εμπορική αξία -άρα τιμή αγοράς- του συγκεκριμένου ακινήτου να ήταν στις 250.000 ευρώ. Θα έπρεπε να νοικιαστεί τουλάχιστον 1.250 ευρώ/μήνα ώστε να έχει την ίδια χαμηλή απόδοση. Λογικό; Λογικό. Το ίδιο ακριβώς συμβαίνει στις περισσότερες ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, όπου ο μέσος όρος ενοικίασης δεν πέφτει κάτω από 1.500 ευρώ/μήνα, ακόμη και για μικρότερα από 30 τ.μ. διαμερίσματα. Από τα παραπάνω μπορούμε να συμπεράνουμε ότι «τελικά όχι τα ενοίκια……
Διαβάστε το άθρο στην σελίδα της Ναυτεμπορικής ΕΔΩ
